Ley de condominios Quintana Roo: asamblea, votos y cobro

En Quintana Roo una asamblea de condóminos se puede celebrar con la mitad de los propietarios conectados desde otro país, en español y con un traductor al lado, y los votos valen igual que si estuvieran sentados en la terraza del edificio. Eso no es una costumbre de Cancún: está escrito en la ley desde 2021. Y es solo la primera de varias reglas que hacen que administrar en el Caribe mexicano no se parezca a administrar en la capital.

El ordenamiento es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo. Esta guía la recorre en el orden en que la vas a necesitar: qué versión rige, cómo nace un régimen condominal, cómo se convoca y se vota, y cómo se cobra.

Esto es material informativo, no asesoría legal. Antes de tomar una decisión que dependa de un plazo, un porcentaje o una firma, verifica el texto vigente en el Periódico Oficial del Estado y, si hay dinero o un acuerdo importante de por medio, consulta con un abogado local.

La Ley de Propiedad en Condominio de Quintana Roo: cuál es y qué versión rige

La ley se publicó en el Periódico Oficial del Estado el 30 de noviembre de 2010 (Decreto 361) y sustituyó al capítulo de condominio del Código Civil estatal. Se ha reformado tres veces: en marzo de 2011 (quórums, convocatoria y sanciones), en agosto de 2018 (solo los requisitos urbanos del artículo 4) y el 12 de noviembre de 2021 (Decreto 156), que trajo las asambleas a distancia y reescribió el voto, el administrador, el comité de vigilancia y el cobro.

Esa última es la que hoy da forma a la operación. Si buscas "ley de régimen en condominio Quintana Roo 2022", no la vas a encontrar: no hay reforma de 2022. Lo que circula con ese año es el texto reformado en noviembre de 2021, que el Congreso del estado sigue listando como el vigente.

Si administras además en otros estados, la comparativa de la ley de propiedad en condominio por estado pone a Quintana Roo junto a la CDMX, Jalisco, Nuevo León, el Estado de México y Querétaro en las mismas tablas.

Régimen condominal en Quintana Roo: cómo se constituye

El régimen se constituye ante notario (artículo 4), pero antes de inscribirlo en el Registro Público hay que obtener la Constancia de Compatibilidad Territorial de la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable, con un expediente de diez documentos que va del título de propiedad a la cédula catastral. Y los ayuntamientos solo autorizan el cambio a régimen condominal en edificaciones terminadas.

La escritura constitutiva (artículo 9) trae un detalle que conviene conocer si compras en preventa: sin constancia de terminación de obra, el desarrollador debe otorgar una fianza del 15% del valor total del condominio para garantizar que la obra se termine, y otra del 10% para responder por la calidad de la construcción y sus vicios, vigente dos años desde la entrega. Las dos a favor de la tesorería municipal.

También desde la escritura se nombra al primer administrador: el del primer año lo designa quien otorga la escritura (artículo 31), no la asamblea. Los conceptos que aparecen aquí —indiviso, escritura constitutiva, extinción— están explicados en la guía del régimen de condominio.

Asamblea: quince días, 75% del proindiviso y un voto que cambia según el tema

Tres lecturas que cambian la operación:

El 75% en primera es un número de diseño, no una meta. En un destino donde buena parte de los propietarios vive fuera del estado, la primera convocatoria casi nunca se instala. Por eso la citación tiene que anunciar las tres vueltas desde el principio, con su hora. El paso a paso de la citación y del acta está en la guía de asamblea de condominio.

El voto tiene dos reglas en la misma sesión. Para casi todo, pesa el indiviso de la escritura. Para elegir, reelegir o remover al administrador y al comité de vigilancia, cada unidad habitacional vale un voto, incluidas las de uso habitacional-turístico. Quien tiene seis departamentos manda seis veces más en el presupuesto, pero pesa igual que los demás a la hora de nombrar al administrador.

El socio grande tiene contrapeso. Cuando un solo condómino representa el 20% o más del proindiviso, el acuerdo necesita además el voto de la mayoría del porcentaje restante (art. 28 fr. VIII). Es una regla pensada para condominios donde el desarrollador todavía conserva unidades.

Ley de condominios en Cancún: la misma ley, pensada para propietarios que no están

No existe una ley de condominios de Cancún: Benito Juárez, Solidaridad, Tulum y el resto del estado se rigen por la misma ley estatal. Lo que sí existe es un bloque de reglas que parecen escritas para el Caribe:

• Asambleas a distancia o mixtas. El condómino elige su modalidad: se registra antes por correo con la administración, recibe liga y contraseña y proyecta su imagen en tiempo real. Si se le cae la conexión, no puede impugnar la asamblea por eso (art. 28 fr. V).
• La grabación es prueba. Con la anuencia del condómino, la memoria digital se anexa al apéndice de la minuta, y acompaña al acta cuando se protocoliza una modificación a la escritura o al reglamento.
• Español, con traductor. El condómino puede asistir acompañado de abogado, contador público o intérprete traductor; solo uno de ellos toma la palabra, designado al pase de lista.
• Rentas con reglamento anexo. Todo contrato que dé a un tercero el uso de una unidad debe obligarlo a respetar el reglamento y llevar copia anexa (art. 19). Y está prohibido darla en uso a más personas de las que está destinada (art. 21 fr. XI).
• Seguro contra huracanes. El reglamento puede obligar a cada condómino a asegurarse contra fenómenos hidrometeorológicos, sismo, inundación o incendio, con daños a terceros (art. 41).

Si tu condominio no ha actualizado su reglamento para prever la asamblea a distancia, la renta de corto plazo o el seguro, el punto de partida es la plantilla de reglamento interno. En Quintana Roo, ojo con el nombre: la ley lo llama Reglamento del Condominio.

Administrador y comité de vigilancia: requisitos que casi nadie revisa

• Experiencia o capacitación. El administrador la acredita, salvo que la asamblea lo dispense con el 75% del indiviso (art. 33).
• Inscripción en el Registro Público. En no más de 30 días desde su nombramiento, con antecedentes no penales y el acta protocolizada (art. 36 fr. XVIII).
• Un año, dos reelecciones. Salvo unanimidad en condominios de hasta 20 unidades; la administración externa queda exceptuada (art. 28 fr. IX).
• Entrega en siete días. La administración saliente entrega libros, chequeras y contratos en no más de siete días naturales, con acta circunstanciada (art. 37).

El comité de vigilancia lo forman cinco propietarios al corriente, por un año y de forma honorífica; no pueden integrarlo quien presta servicios al condominio ni quien detente el 30% del proindiviso (art. 40).

Cobrar en Quintana Roo: tres cuotas, un orden de pagos y dos firmas

El umbral de tres cuotas se cuenta por unidad y por tipo. Una cuota extraordinaria vencida habilita la vía ejecutiva por sí sola; las ordinarias necesitan llegar a tres. Llevar esa cuenta a mano, entre el archivo de cuotas y los comprobantes de transferencia, es donde se atrasa el expediente: nadie sabe con certeza si la unidad ya tiene tres o apenas dos. Ese conteo es justo lo que Cobranza mantiene al día: quién debe, cuánto y desde cuándo, con la antigüedad de cada adeudo por unidad.

Quien paga a medias está pagando recargos. Como el artículo 43 manda aplicar cada pago primero a multas, intereses y gastos de abogado, un abono parcial casi nunca reduce la cuota atrasada. Vale la pena explicarlo en el recibo, porque es la discusión que más se repite en ventanilla.

El reglamento puede repartir el adeudo. Si así lo prevé, el administrador puede distribuir lo que debe un moroso entre los demás condóminos, en proporción a su indiviso, y reembolsarles con intereses cuando lo recupere. También puede suspender al moroso los servicios de áreas privativas pagados con el fondo común, con autorización del comité, pero nunca el agua.

Y la ley pide un estado de cuenta periódico a cada condómino. Mensual, bimestral o como decida la asamblea, con la cobranza y los gastos, las cuotas pendientes y el saldo de las cuentas; el condómino tiene 30 días naturales después de la asamblea para objetarlo por escrito (art. 36 fr. X).

Tu ficha de cumplimiento Quintana Roo

1. Ordenamiento: POE 30/11/2010; última reforma POE 12/11/2021 (Decreto 156).
2. Convocatoria: 15 días naturales si el reglamento no dice otra cosa; en la unidad o por correo, más cinco lugares visibles con acta.
3. Quórum: 75%, 51% y con quien asista, sin el indiviso del moroso.
4. Administrador: experiencia acreditada e inscripción en el Registro Público en 30 días.
5. Cobro: tres ordinarias o una extraordinaria, con dos firmas y sin capitalizar intereses.
6. Compraventa: constancia de no adeudo y CFDI de los últimos tres pagos.

Puedes comenzar gratis hoy y sin contratos.